一、地段選擇離不開(kāi)供求

土地市場(chǎng)供求的對(duì)比，是推斷地段價(jià)值的關(guān)鍵因素。存量房產(chǎn)相對(duì)較少的地段，房源緊缺，容易出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，出租和銷(xiāo)售都較快。相反，如果某個(gè)地段存量房產(chǎn)很多，房源供大于求，這樣的地段即使處于繁華地段或宜居地段，都稱(chēng)不上好地段。

在上面的例子中，小楊投資的繁華區(qū)的商鋪，如果周?chē)媪可啼伜芏啵?jìng)爭(zhēng)激烈，小楊的商鋪出租起來(lái)就困難了。

二、地段優(yōu)勢(shì)離不開(kāi)配套設(shè)施

房地產(chǎn)投資主要包括商業(yè)地產(chǎn)投資和居民住宅投資兩大類(lèi)。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)“宜商”，住宅投資應(yīng)“宜居”?！耙松獭焙汀耙司印倍际怯晌飿I(yè)所在地的配套設(shè)施決定的，因此對(duì)地段優(yōu)勢(shì)的判斷離不開(kāi)對(duì)物業(yè)周邊配套設(shè)施的評(píng)估。

商業(yè)地產(chǎn)周邊交通應(yīng)該四通八達(dá)，郵政、銀行、緊急避險(xiǎn)等配套設(shè)施和配套環(huán)境齊全；在居民住宅附近應(yīng)提供購(gòu)物、醫(yī)療等適合休閑居家的環(huán)境等。這些都是考量地段價(jià)值的重要因素。

三、地段優(yōu)勢(shì)與人口量有關(guān)

一般人流量大的地段升值優(yōu)勢(shì)明顯，人流量大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用不言而喻，顧客量大是商業(yè)利潤(rùn)的保證，自然也保證了商業(yè)地產(chǎn)的投資利潤(rùn)。人口快速增長(zhǎng)的地區(qū)，勢(shì)必會(huì)對(duì)住房有巨大的需求，需求的增加就會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的增加。

四、城市新開(kāi)發(fā)地段升值潛力大

隨著城市的擴(kuò)張，新的開(kāi)發(fā)地段不斷涌現(xiàn)，例如“×××新城”、“×××開(kāi)發(fā)區(qū)”等。這些新的開(kāi)發(fā)地段，城市布局規(guī)劃更合理、設(shè)計(jì)理念更科學(xué)、軌道交通更通暢。最重要的是新開(kāi)發(fā)地段的建筑較多地采用新材料、新工藝，建筑外觀現(xiàn)代感強(qiáng)，整體面貌很吸引人，地段升值潛力大，稱(chēng)得上是房地產(chǎn)投資的“地段新貴”。投資者應(yīng)對(duì)這樣的“新貴”地段投入更多的關(guān)注。

五、地段功能要和房產(chǎn)功能一致

每個(gè)地段都有自己的功能定位，在城市中扮演著不同的角色，只有與物業(yè)的功能相融合的地段才是好的地段。

如果一個(gè)地段較適合建設(shè)居住小區(qū)，卻建成了商業(yè)地產(chǎn)，這樣的定位就是錯(cuò)的。既浪費(fèi)了寶貴的土地資源，又浪費(fèi)了開(kāi)發(fā)投入，投資這樣的地產(chǎn)很有可能租不出去，造成虧損。

上文中的小楊就是在以商業(yè)地產(chǎn)定位的地段，投資購(gòu)買(mǎi)了居民住宅，這樣的投資出現(xiàn)損失是在所難免的。

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，一旦建成是不可移動(dòng)的，因此，地段在房地產(chǎn)投資中才占據(jù)了如此重要的位置。在房地產(chǎn)投資中要多進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)對(duì)不同地段的定位來(lái)判斷其物業(yè)是否值得投資。另外，地段的優(yōu)勢(shì)并不是一成不變的，有的地段雖處于繁華的城中心，但可能由于城市新的規(guī)劃方向，使這個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)地位不斷弱化，正所謂“盛極而衰”；相反，可能某些新的地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在不斷加強(qiáng)，“猶如朝陽(yáng)”。所以，投資者應(yīng)該選擇區(qū)位優(yōu)勢(shì)處于不斷上升期的地段來(lái)進(jìn)行投資。

最后，地段雖然在房地產(chǎn)投資中具有決定性的作用，是決定投資與否的關(guān)鍵因素，但也應(yīng)該注意到，還有其他因素影響房地產(chǎn)投資的成敗，地段并不是唯一的因素。三“圍”很重要

眾所周知，建筑是和周?chē)沫h(huán)境、設(shè)施等融合在一起的，沒(méi)有脫離環(huán)境而單獨(dú)存在的建筑，因此，在房地產(chǎn)的投資中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的考察應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)周邊的綜合環(huán)境因素一起考察。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，因?yàn)橹苓吪涮自O(shè)施不完善而影響入住的房產(chǎn)在空置房產(chǎn)中占有相當(dāng)大的比例。配套設(shè)施的缺位導(dǎo)致不少樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)被擱置，成為業(yè)主和樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商心中的“大石”。沒(méi)有配套設(shè)施或配套設(shè)施不全會(huì)讓樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、出租等一系列活動(dòng)困難增加、變數(shù)加大。

因此，在房地產(chǎn)投資中，要綜合考慮周邊的配套設(shè)施是否齊全。

我的學(xué)生小吳是一位資深房產(chǎn)投資愛(ài)好者，最近幾年，他一直和幾個(gè)溫州老鄉(xiāng)在北京投資房地產(chǎn)。2006年，小吳聽(tīng)說(shuō)沙河地區(qū)將建設(shè)高校園區(qū)，那里開(kāi)發(fā)了不少針對(duì)高校教師的樓盤(pán)。小吳覺(jué)得既然該項(xiàng)目已經(jīng)列入北京市發(fā)展規(guī)劃，一定會(huì)有大批高校教師前去居住，將來(lái)的升值空間一定很大。幾經(jīng)挑選，小吳在沙河購(gòu)買(mǎi)了6套房子。