房地產(chǎn)的“房”和“地”是分不開的，因此，地段優(yōu)勢是房地產(chǎn)投資與開發(fā)中的最大優(yōu)勢。華人首富李嘉誠先生在總結(jié)房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵因素時(shí)說：“地段、地段，還是地段！”

地段決定著房地產(chǎn)投資的成敗，決定著投資房地產(chǎn)收益的大小。

好的地段，可以使房地產(chǎn)有穩(wěn)定的增值空間、強(qiáng)勁的市場需求、較多的租金收入。“寧要城中一片瓦，不要城外一棟房”，“只要地段好，爛房也是寶”等俗語都說明了房地產(chǎn)的區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的巨大影響。

上海南京路步行街租金回報(bào)很高

房地產(chǎn)價(jià)格的增值性在很大程度上取決于土地的增值性，而土地的增值潛力大小與地段有密切的關(guān)系，因此，增值潛力大的地段的物業(yè)是投資房地產(chǎn)的最佳選擇。

當(dāng)整個(gè)溫州掀起房地產(chǎn)投資熱潮時(shí)，小楊還只是溫州大學(xué)2003級(jí)一名本科在讀學(xué)生。在小楊還是個(gè)小孩子時(shí)，他父親就經(jīng)常帶著他出席各種場合，特意讓他在商業(yè)氛圍中耳濡目染，為繼承家族產(chǎn)業(yè)做準(zhǔn)備。

而小楊也不負(fù)眾望，大學(xué)還未畢業(yè)，就在投資房地產(chǎn)上嶄露頭角。由于家境殷實(shí)，小楊說服父母拿出200萬元資金，供他在業(yè)余時(shí)間投資房地產(chǎn)。他先是跟著某購房團(tuán)在杭州投資買了一個(gè)位于市中心面積為60平方米的商鋪，該商鋪位于杭州最大的旅游商業(yè)購物區(qū)內(nèi)。小楊簽訂完購買合同，一個(gè)月后，整棟大樓開始招商營業(yè)。小楊的商鋪由于門臉大、接近通道，很快便以高價(jià)租了出去。

店鋪剛租出去不久，小楊就看到了國家發(fā)展改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告，2003年四季度與上年同季度相比，全國房屋銷售價(jià)格上漲51％。其中，南京房屋銷售價(jià)格上漲134％，價(jià)格指數(shù)1098，兩者均排全國第四。2002年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額為183．8億元，比上年增長336％。其中，商品房屋投資額15101億元，比上年增長448％；住宅建設(shè)投資為12933億元，比上年增長339％。到2003年，商品房竣工面積為39282萬平方米，比上年減少96％；而商品房屋銷售面積為44448萬平方米，比上年增長163％。

房價(jià)增長如此之快，讓小楊頗為動(dòng)心。一年后，他獨(dú)自一人來到南京考察房地產(chǎn)市場，在南京市繁華地段看中了一套四居室面積為120平方米的二手房，價(jià)格適中。

小楊原本以為房子位于繁華地段，租金收入一定很可觀，就買了下來。誰知，等他拿到房子簡單重裝后，掛牌一個(gè)月都沒有租出去，最后只得降價(jià)，而且所獲租金收入和繁華地段的房產(chǎn)的租金差不多。這樣算下來，小楊每個(gè)月還要為房子貼補(bǔ)400多元。

小楊覺得這次的投資很不劃算，利潤不大，長期看收益也不很明顯。雖然整個(gè)南京房地產(chǎn)市場升溫勢頭強(qiáng)勁，不過小楊對(duì)這套房產(chǎn)未來收益信心不足，過了半年，就找機(jī)會(huì)把這套房子轉(zhuǎn)手了。

小楊的兩次投資置業(yè)，選購的都是地處中心地段或繁華地段的房子。不過一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是普通住房。在出租時(shí)卻是截然不同的兩種狀況，究竟是什么原因呢？

要知道，投資商業(yè)地產(chǎn)和普通居民住宅在選擇地段上的標(biāo)準(zhǔn)并不相同。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，人流量集中、生機(jī)勃勃的集休閑、購物、辦公、娛樂于一體的城中心是首選地段，商鋪需求旺盛、租金的平穩(wěn)較快上升有充足的保障。因此小楊在杭州投資的商業(yè)地產(chǎn)的地段選擇就是非常正確的。

對(duì)于普通居民住宅來說，城中心并不一定就是最佳選擇，城中心相對(duì)嘈雜，不利于休閑放松，另一方面城中心的物價(jià)比其他地區(qū)的要高，物業(yè)等管理費(fèi)用也較多，生活成本較高，這些都不利于房屋出租。另外，小楊在南京繁華區(qū)投資的住宅，房屋面積較大，是不利于出租的另一個(gè)重要原因。

因此，投資居民住宅，可以選擇在軌道交通便利、周圍教育資源豐富、日常購物便利的城市次中心區(qū)或者近郊。如果投資高檔別墅房產(chǎn)，則應(yīng)該選擇在交通便利、景色優(yōu)美、空氣清新、依山傍水、配套設(shè)施齊全的城郊地帶。

對(duì)于物業(yè)來說，沒有絕對(duì)的好地段和差地段，只有物業(yè)和地段的功能配合協(xié)調(diào)的地段才是真正的好地段。通過分析小楊的兩次房地產(chǎn)投資的經(jīng)歷，我們?cè)诜康禺a(chǎn)投資地段選擇上應(yīng)該注意以下幾方面問題：