房地產(chǎn)新政下，跟著溫州人買房仍有“錢”途

經(jīng)濟踏著市場化的腳步運行，卻也不可避免地受到政策的引導(dǎo)和限制。自中國房地產(chǎn)市場商品化以來，針對房價上漲過快，中國政府實施了數(shù)次旨在平穩(wěn)房價的宏觀調(diào)控政策。與前幾次相比，自2010年開始，至今仍未有“手軟”跡象的房產(chǎn)新政，很難不讓人心生敬畏。

其中，房產(chǎn)投資者是最心急如焚的一群。畢竟，房產(chǎn)新政的火力集中點之一，就是打擊炒房：2010年4月15日，國務(wù)院出臺政策，將二套房貸款首付比提升至50%；4月17日，“史上最嚴(yán)”的“新國十條”，對第三套房暫停發(fā)放貸款；9月29日，比“史上最嚴(yán)更嚴(yán)”的“新五條”，又將首套房的首付提升至30%、對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；2011年1月26日，“比史上更嚴(yán)還嚴(yán)”的“新國八條”將二套房首付提高至60%，并向全國推行限購令；2011年春節(jié)前，千呼萬喚的房產(chǎn)稅也初露真容……

每一招都扼住投資者的“脖子”，足以令其斃命，而且，誰也不敢保證，今后會不會有更重的“拳頭”打來。

房產(chǎn)大勢對投資者越來越不利，房產(chǎn)投資還有利可圖嗎？投資者們還像以前一樣閉著眼睛就能輕輕松松掙錢嗎？往日賺取暴利的溫州炒房團是不是“傷亡慘重”，已經(jīng)從房產(chǎn)投資市場全線撤離？恐怕多數(shù)人心中都有此疑問。

誠然，與現(xiàn)有政策對抗不是明智的投資之舉，但是，如果你認(rèn)為他們已經(jīng)放棄了房產(chǎn)投資這只“肥羊”，就有些小瞧溫州人了。

在別人恐慌時貪婪，巴菲特的這句投資箴言用來形容溫州人面對房產(chǎn)新政時的投資舉措極為適用。現(xiàn)在，溫州資本并沒有大規(guī)模撤離，溫州炒房團仍舊活躍，依然堅守在房地產(chǎn)投資這片“希望的田野”上。只是，處在風(fēng)頭浪尖的住宅市場可能暫時沒有被作為投資的重點，他們又發(fā)現(xiàn)了新的“獵物”--商業(yè)地產(chǎn)以及二、三線城市房產(chǎn)。

2010年初，溫州人就開始涉足國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，在一輪輪房產(chǎn)新政之后，他們更堅定了這種投資方向，尤其是一些更具發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市成為首選對象。據(jù)估計，潛伏在商業(yè)地產(chǎn)中的溫州資本約有1000多億，山西、內(nèi)蒙古、廣東、浙江等地，隨處可見溫州人開發(fā)的商業(yè)項目。

正如在競爭激烈的“紅?！保灰阌幸浑p善于發(fā)現(xiàn)的眼睛，仍然可以找到自己的“一方天地”。投資市場上，也不存在完全被透支、徹底沒有機會的投資領(lǐng)域。與住宅市場投資深受房產(chǎn)新政的“打壓”、投資者處于水深火熱中不同，商業(yè)地產(chǎn)并沒有被列入宏觀調(diào)控范圍之內(nèi)。

投資商業(yè)地產(chǎn)，既不限貸款套數(shù)，更不限制貸款人戶籍，不必承受來自房產(chǎn)新政的壓力，自然成為溫州房產(chǎn)投資者的最佳選擇。而且，自古以來，就有“一鋪養(yǎng)三代”的說法。與住宅投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資的回報絲毫不差，甚至更高，對投資者來說更有吸引力。

長期以來，商業(yè)地產(chǎn)價值一直被低估，是一塊不折不扣的“價值洼地”。按照經(jīng)濟運行規(guī)律，商用物業(yè)是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目價格應(yīng)該比住宅項目高出30%。在中國，情況卻恰恰相反。過去幾年間，房地產(chǎn)市場的火爆主要體現(xiàn)在住宅價格的暴漲上。

商業(yè)地產(chǎn)與同一地區(qū)的住宅項目，形成了商住價格倒掛的態(tài)勢。隨著中國城市經(jīng)濟的發(fā)展，人們重商意識的增強以及住宅市場的“擠出”效應(yīng)，這種“倒掛”大有被快速扭轉(zhuǎn)的趨勢。

發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)升值潛力的同時，溫州人還看到了二、三線城市的希望。與一線城市高高在上的房價相比，二、三線城市房價并不顯山露水，其增長速度卻并不“寒磣”，更何況還得到了政策上的扶持?！笆濉币?guī)劃建議明確指出，今后的工作重點是“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”。

無疑，中小城市將受益于中心城市的輻射。當(dāng)然，各種生產(chǎn)要素也會加速流入其中，房地產(chǎn)市場自然會迎來自己的黃金時代。

對投資者來說，還有什么比一個處于黃金期的行業(yè)更值得投資？

在房產(chǎn)投資這條道路上，溫州人走得更快，而且能夠在絕望處看到希望，其投資收益自然可以更加“輝煌”。

在房產(chǎn)新政下，投資房地產(chǎn)不是死路一條，關(guān)鍵是要選對方向，選擇合適的房產(chǎn)投資方式，比如，跟著火眼金睛的溫州人投資商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房產(chǎn)，還是一件挺靠譜的事兒。說不定，你不僅可以輕輕松松跑贏CPI，而且，還能夠?qū)⑵溥h遠拋在身后。

周德文

（本文作者周德文，溫州管理科學(xué)研究院院長、溫州中小企業(yè)協(xié)會會長。長期跟蹤研究溫州模式，被譽為溫州民間資本代言人，長期帶領(lǐng)溫州資本團體赴各地考察房產(chǎn)等投資項目。）