約翰?芬尼現(xiàn)任工業(yè)地產(chǎn)公司主席。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為民用及商用地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及住宅樓、辦公樓、牧場(chǎng)、快餐店、便利店、加油站、農(nóng)場(chǎng)、夜總會(huì)等多個(gè)方面，業(yè)務(wù)范圍包含夏威夷、關(guān)島和美國(guó)西部的大片區(qū)域。并且，他和他的合伙人羅伯特?W.普利還獲得了漢堡王餐廳在夏威夷島的專(zhuān)營(yíng)權(quán)，在10年間開(kāi)辦了35家店面，并一次性將其售出，創(chuàng)了漢堡王歷史上的先例。除此之外，約翰還是一名畢業(yè)于斯坦福法學(xué)院的律師，并曾經(jīng)服役于美國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)。

我認(rèn)識(shí)約翰有30多年了。我和他都曾經(jīng)在海軍陸戰(zhàn)隊(duì)服過(guò)役，并在夏威夷的同一支橄欖球隊(duì)打過(guò)球。夏威夷的當(dāng)?shù)厝硕挤Q(chēng)呼他“漢堡王”，因?yàn)槭撬麑⑦@家連鎖店開(kāi)到了島上。盡管他早已經(jīng)把這家店轉(zhuǎn)?出去了，人們還是習(xí)慣于稱(chēng)呼他“漢堡王”。這個(gè)名字對(duì)于他來(lái)說(shuō)也是太合適不過(guò)了。他是通過(guò)連鎖店擴(kuò)張地產(chǎn)的無(wú)冕之王。

在我的第一本著作《富爸爸窮爸爸》當(dāng)中，我寫(xiě)到過(guò)雷?克羅克。就是他打響了麥當(dāng)勞的品牌，并將其打造成了一家巨無(wú)霸的企業(yè)。在那本書(shū)中，雷曾經(jīng)問(wèn)過(guò)得克薩斯州大學(xué)的一群學(xué)生：“我公司的業(yè)務(wù)是什么？”馬上就有學(xué)生回答：“漢堡包生意！”雷搖了搖頭，回答道：“答錯(cuò)了。我做的是房地產(chǎn)生意?！睍r(shí)值今日，麥當(dāng)勞把持著世界上最昂貴的那些地段。雷的經(jīng)營(yíng)策略就是通過(guò)麥當(dāng)勞的連鎖店來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資。

夏威夷的“漢堡王”約翰用了同樣的辦法：通過(guò)其他業(yè)務(wù)達(dá)到購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的。今天，我也在用同樣的辦法投資。我的公寓樓業(yè)務(wù)、健身俱樂(lè)部生意，還有商用寫(xiě)字樓的生意都在為我的房地產(chǎn)投資服務(wù)。通過(guò)經(jīng)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這是一條放之四海而皆準(zhǔn)的投資之路。

——羅伯特?清崎

我一直對(duì)房地產(chǎn)的并購(gòu)、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售非常感興趣。在我職業(yè)生涯的絕大部分時(shí)間里，我都在給人們提供建議和咨詢(xún)，比如是否應(yīng)該買(mǎi)下某處房產(chǎn)，是否應(yīng)該將手中的房產(chǎn)賣(mài)出，手中的房產(chǎn)是應(yīng)該繼續(xù)持有并進(jìn)行整修還是直接賣(mài)出。這也就是說(shuō)，同時(shí)兼?zhèn)渎蓭熀屯顿Y?雙重身份的我，已經(jīng)面對(duì)過(guò)無(wú)數(shù)次類(lèi)似于“去還是留”的抉擇。并且，每次選擇都各不相同。我曾經(jīng)開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售過(guò)辦公樓和大大小小的住宅公寓樓，收購(gòu)并運(yùn)營(yíng)過(guò)牧場(chǎng)和農(nóng)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)過(guò)倉(cāng)庫(kù)。同時(shí)，我還為其他房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)進(jìn)行過(guò)無(wú)數(shù)次的融資、開(kāi)發(fā)和再融資。

然而，我的主要投資策略在過(guò)去的40多年間從未改變，即通過(guò)加盟全國(guó)范圍的連鎖店（快餐、便利店等）進(jìn)行房地產(chǎn)的融資和開(kāi)發(fā)。融資和開(kāi)發(fā)的過(guò)程非常有意思，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的過(guò)程也同樣充滿(mǎn)樂(lè)趣。我就在過(guò)去的40年間運(yùn)作了近100間店面的從購(gòu)買(mǎi)到銷(xiāo)售的全過(guò)程，我的足跡也因此覆蓋了整個(gè)美國(guó)西部、關(guān)島、夏威夷，還有俄羅斯。

我的法律背景曾經(jīng)很多次在分析過(guò)程當(dāng)中給了我很大的幫助。不過(guò)，我大多數(shù)關(guān)于交易的判斷經(jīng)驗(yàn)都來(lái)自于在夏威夷、關(guān)島、內(nèi)華達(dá)、科羅拉多和俄羅斯的真實(shí)投資經(jīng)歷。我的投資對(duì)象包括漢堡王、小卡爾餐廳、伊爾?保羅?洛克餐廳、賽百味三明治、Circle K便利店及76加油站。它們選址、融資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程我都參與其中，這一系列的經(jīng)歷使得我有機(jī)會(huì)與這些全國(guó)聞名的連鎖企業(yè)進(jìn)行直接而深入的交流。他們當(dāng)中的大多數(shù)都運(yùn)營(yíng)得非常成功，但同時(shí)也有一些例外情況，我會(huì)在后面進(jìn)行詳述。在我經(jīng)歷的每一樁交易當(dāng)中，交易之初的分析工作都為交易的成敗奠定了基調(diào)。

在這一章當(dāng)中，我會(huì)從最基本的原理講起。我保證這些原理可以應(yīng)用到你自己手頭的房地產(chǎn)交易當(dāng)中去。實(shí)際上，你我都知道，沒(méi)有哪一樁生意是完美的。為了生意而頭痛是經(jīng)常的事兒，不過(guò)這辛苦的過(guò)程是每一個(gè)有志于成功的人都要經(jīng)歷的一道坎。所以，你要首先作好充分的面對(duì)困難的心理準(zhǔn)備。我也會(huì)與你分享我自己遇到的一些大的失敗。它們對(duì)于我來(lái)說(shuō)都是非常重要的經(jīng)驗(yàn)，每一次都像是給我上了難忘的一課。它們對(duì)你也會(huì)同樣重要。因?yàn)檫@些代價(jià)慘重的失敗大都源于交易初期分析工作的疏漏。

我想要給你灌輸一個(gè)分析的基本理念，從而幫助你面對(duì)抉擇的時(shí)候能夠作出正確合理的判斷。這些分析的基本理念和框架在經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候尤其有用。不僅如此，你還會(huì)發(fā)現(xiàn)它們是經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的。