個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）

貸款條件

依據(jù)有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請(qǐng)住房商業(yè)貸款：其一是參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民；其二是住房出售商和貸款銀行有約定、由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購(gòu)房貸款向銀行提供擔(dān)保的。具體而言，全國(guó)各地情況雖然存在一些區(qū)別，但都是大同小異，下面我們以北京為例進(jìn)行介紹。

目前北京市商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款的貸款對(duì)象必須是具有完全民事行為能力的法人。同時(shí)，借款申請(qǐng)人必須具備以下條件：

1.具有北京城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留證件；

2.具有符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；

3.購(gòu)買(mǎi)的新建商品房已經(jīng)獲得《北京市商品房銷(xiāo)售許可證》，購(gòu)買(mǎi)公房的具有經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；

4.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；

5.有貸款銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人作為歸還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。

商業(yè)貸款合同必須由售房人、購(gòu)房人、貸款銀行三方共同簽訂合同，方能生效。個(gè)人住房商業(yè)貸款金額限制在總房?jī)r(jià)的70％，在申請(qǐng)商業(yè)貸款之前，個(gè)人必須先付出總房?jī)r(jià)30％的購(gòu)房款。

貸款全程

第一步：提出申請(qǐng)

借款人向貸款銀行提供借款申請(qǐng)時(shí)，必須填寫(xiě)《××銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款借款申請(qǐng)表》，并隨申請(qǐng)表提交以下資料：

1.借款人的合法身份證件（居民身份證、戶(hù)口簿或其他有效居留證件）；

2.借款人的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或償債能力證明；

3.符合北京市政府規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議；

4.購(gòu)買(mǎi)新建商品房，應(yīng)提交《北京市商品房銷(xiāo)售許可證》；購(gòu)買(mǎi)公房的，應(yīng)提交經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)房改辦批準(zhǔn)并報(bào)房屋所在地區(qū)、縣房改辦、房地局備案的售房方案；

5.申請(qǐng)抵押或質(zhì)押貸款的借款人須提交抵押物質(zhì)押權(quán)利憑證清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明；申請(qǐng)保證貸款的須提交保證人同意保證的書(shū)面意見(jiàn)及保證人的資信證明；

6.貸款銀行要求提供的其他證明文件或資料。

第二步：貸款審核

貸款銀行按照有關(guān)規(guī)定審查借款人申請(qǐng)資料，并在收齊貸款申請(qǐng)資料之日起3個(gè)月內(nèi)向申請(qǐng)人作出正式答復(fù)。

第三步：簽訂合同

貸款銀行批準(zhǔn)借款人的申請(qǐng)后，雙方簽訂借款合同，并同時(shí)根據(jù)貸款擔(dān)保方式簽訂抵押合同、權(quán)利質(zhì)押合同或保證合同。申請(qǐng)抵押貸款的需要依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，還須購(gòu)買(mǎi)貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司承保的個(gè)人住房擔(dān)保貸款保證保險(xiǎn)及房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。申請(qǐng)權(quán)利質(zhì)押貸款的須將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證交貸款銀行收押。

第四步：貸款劃撥

借款合同在借款人擔(dān)保手續(xù)落實(shí)后生效。貸款銀行于借款合同生效后，將貸款款項(xiàng)直接劃入借款合同中指定的售房單位在該銀行開(kāi)立的存款賬號(hào)，借款人從合同生效后次月的約定時(shí)間開(kāi)始按月還款。

貸款擔(dān)保

目前，商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以根據(jù)自己的情況選擇其中一種。

1.住房抵押貸款擔(dān)保

以住房抵押作貸款擔(dān)保的貸款銀行可接收的抵押物有：所購(gòu)買(mǎi)的住房、自己已經(jīng)擁有（有產(chǎn)權(quán)）的住房。如果借款人以所購(gòu)住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)可以節(jié)省一筆評(píng)估費(fèi)用，如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過(guò)銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，抵押人需要支付一筆評(píng)估費(fèi)用，目前評(píng)估費(fèi)用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人承擔(dān)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還須按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期，保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。采取抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評(píng)估費(fèi)用，如果借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔(dān)保方式。

2.權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保

以權(quán)利質(zhì)押作貸款擔(dān)保，銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過(guò)貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10％。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開(kāi)戶(hù)銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿(mǎn)足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。

3.第三方保證貸款擔(dān)保

以第三方保證作貸款擔(dān)保，此種方式需要借款人提供貸款銀行認(rèn)可的保證人，按照貸款銀行的要求保證人必須為企業(yè)法人，為借款人提供貸款保證為不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任保證，借款人選擇這種擔(dān)保方式，首先要了解銀行認(rèn)可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關(guān)貸款規(guī)定來(lái)看，借款人要提供第三方法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；第三方法人能獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，有相當(dāng)于AA級(jí)以上的企業(yè)信用等級(jí)；在銀行開(kāi)有存款賬戶(hù)；無(wú)重大債權(quán)債務(wù)糾紛等。若第三方法人不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過(guò)貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工提供貸款擔(dān)保，但需要貸款銀行認(rèn)可才行。選擇第三方保證作貸款擔(dān)保有一定難度。首先，第三方法人是否愿意做這種承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；其次，第三方法人做承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人的資格是否會(huì)被銀行認(rèn)可。因此，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房借款人來(lái)說(shuō)，這種方式不易成功，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售公有住房，愿為職工提供貸款擔(dān)保外，這里仍存在銀行對(duì)擔(dān)保資格審查的問(wèn)題。