第二步：現(xiàn)場了解

購房者到銷售現(xiàn)場向售樓人員了解意向房屋的相關情況，洽談、確認合同相關內容。

第三步：對所要購買的商品房進行網(wǎng)上簽訂商品房認購書，購房人也可不認購而直接上網(wǎng)簽購房合同。

房地產開發(fā)企業(yè)與認購人就可預售的房屋協(xié)商擬定商品房認購書的相關條款，經雙方當事人確認后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房認購書的內容，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成認購書的編號，開發(fā)商從網(wǎng)上打印認購書，同時聯(lián)機備案，管理系統(tǒng)將及時標明這套商品房已經預訂，雙方自簽訂認購書之日起7天內簽訂預售合同，超過7天沒有簽訂預售合同的，房屋公示信息就會恢復這套房未預訂且未預售。另外，經濟適用房簽訂認購書的，要在30天內按有關規(guī)定進行資格審核，符合購買條件的，通過系統(tǒng)辦理預售合同網(wǎng)上簽約。

■ 房博士提示：

認購書網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預售合同時，合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人變?yōu)檎J購人，在其同一戶籍內的或是預訂時已明確的其他人員，不視為合同主體變更。

經濟適用住房簽訂認購書的，須在30日內按規(guī)定進行資格審核，符合購買條件的，及時辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。

第四步：網(wǎng)上簽訂商品房預售合同

購房者與開發(fā)商可以對預售房屋的預售合同條款進行協(xié)商、確認，通過系統(tǒng)在線填寫預售合同，購房者自己設置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號，開發(fā)商從網(wǎng)上正式打印預售合同，同時在系統(tǒng)聯(lián)機備案后打印預售合同簽約證明和預售登記申請書。此時，樓盤表標識公示這套房已經預售。此后可以根據(jù)密碼和合同號，隨時在網(wǎng)上查詢所購房屋的預售登記情況。

房地產開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預售合同，同時在管理系統(tǒng)聯(lián)機備案，并下載打印商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書，同時樓盤表標示公示，即商品房樓盤表內及時標明該單元（套）商品房已預售。

同時，從2006年1月1日起，《北京市商品房預售合同》也將進行相應調整，調整內容涵蓋分戶驗收、附屬建筑物、補充協(xié)議、分攤說明等方面。

■ 房博士提示：

如果預售合同不能進行聯(lián)機打印，也就無法辦理預售登記手續(xù)，可能是以下幾種情況：

（1）該商品房不在預售許可范圍內；

（2）該商品房已取得房地產權屬證書或取得竣工備案表超過4個月；

（3）該商品房已被其他買受人聯(lián)機簽約或已預售登記；

（4）房地產開發(fā)企業(yè)名稱與核準預售許可的預售人名稱不一樣；

（5）該商品房被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他方式限制房地產權利。

通過以上流程您就可以成功的在網(wǎng)上簽訂您中意的房子了。

第五步：實施商品房預售合同預售登記程序

開發(fā)商應當從聯(lián)機簽約之日起30日內，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預售登記。購房者可憑密碼查詢是否預售登記，還可在網(wǎng)上制定手機短信回復。

■ 房博士支招：簽約后如何退房

商品房預售合同聯(lián)機簽約后，同一購房主體退房或換房的，經雙方當事人協(xié)商一致，先簽訂解除該商品房預售合同的協(xié)議，通過管理系統(tǒng)網(wǎng)上填寫并打印《預售合同解除申請》，并共同到房屋行政管理部門辦理解除合同手續(xù)。

同一購房主體退房的，該房屋在樓盤表內及時恢復可售標識；同一購房主體換房的，雙方當事人按規(guī)定重新辦理網(wǎng)上合同簽約手續(xù)。

商品房預售合同其他條款變更的，雙方當事人可簽訂補充協(xié)議，不再通過管理系統(tǒng)變更合同內容。

3.現(xiàn)房網(wǎng)上簽約主要流程

2006年1月1日起，取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋均需進行現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約，購房者可登陸北京建設網(wǎng)（)和北京市房地產交易管理網(wǎng)（）查詢現(xiàn)房樓盤、房屋銷售狀態(tài)及成交價等信息。

實現(xiàn)現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約后，開發(fā)商將處在透明狀態(tài)，如果開發(fā)商有任何違規(guī)行為，還將被管理平臺的信用系統(tǒng)公示，嚴重的還會停止該開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的運行。而相對于期房來說，現(xiàn)房“看得見摸得著”，風險已經大大降低。現(xiàn)房合同示范文本的出臺，進一步降低了購房風險；另一方面，現(xiàn)房合同實施后，不但可以保護購房人的權益，對開發(fā)商來說也明確了責任和權利。

現(xiàn)房銷售方在網(wǎng)上簽約前需到市建委辦理用戶注冊手續(xù)，并補錄銷售項目初始登記的相關信息。

購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產交易管理網(wǎng)查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況。如果退房，管理網(wǎng)將公示銷售單位的退房信息，并在管理信息網(wǎng)的樓盤表里及時恢復可售標識。

雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致；原則上，在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。