配套設(shè)施也是目前商品房購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)重要衡量因素，每個(gè)開(kāi)發(fā)商在做樓盤(pán)的市場(chǎng)宣傳時(shí)都會(huì)特別強(qiáng)調(diào)其在配套設(shè)施上的優(yōu)勢(shì)。那么，購(gòu)房者首先要清楚配套設(shè)施指的主要是哪些設(shè)施，怎么來(lái)衡量。

一般來(lái)說(shuō)，配套設(shè)施是指與小區(qū)住宅規(guī)模或者人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。道路主要是指小區(qū)內(nèi)的道路以及小區(qū)與城市公共交通路線相連接的道路以及相關(guān)設(shè)施。公共綠地是指小區(qū)內(nèi)的綠地建設(shè)，這一點(diǎn)因?yàn)榕c社區(qū)環(huán)境的關(guān)系比較密切，我們放在下一節(jié)來(lái)講述。因此，這里講的主要是公共服務(wù)設(shè)施。

公共服務(wù)設(shè)施可以分成兩類(lèi)：

第一類(lèi)是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足；

第二類(lèi)是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對(duì)基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。

衡量理念：把握必需 勿求完美

對(duì)于配套設(shè)施的衡量，許多人的認(rèn)識(shí)是越全越好、檔次越高越好，其實(shí)，這種認(rèn)識(shí)對(duì)于上面講的第一類(lèi)的公共設(shè)施是可以的，但對(duì)于第二類(lèi)的公共設(shè)施，在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下并不現(xiàn)實(shí)。為什么這么說(shuō)呢？第一，它的投入更大，這一點(diǎn)無(wú)需多說(shuō)；第二，這些設(shè)施的建設(shè)不僅僅依賴于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，還與政府的市政規(guī)劃、其他單位的合作有非常重要的關(guān)系，比如教育配套，與教育行政主管機(jī)關(guān)有關(guān)，與學(xué)校有關(guān)，還有郵局、銀行等的開(kāi)辦，開(kāi)發(fā)商都無(wú)力左右；第三，在樓盤(pán)銷(xiāo)售完畢之后，這些設(shè)施都是由其他相關(guān)單位來(lái)負(fù)責(zé)，因此這些設(shè)施的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商很難保障也不愿保障，而購(gòu)房者想讓開(kāi)發(fā)商繼續(xù)負(fù)責(zé)也很難辦到。因此，這些方面單靠購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的合同是很難解決和約束的。因此，在這種基礎(chǔ)上求全實(shí)際上是一種奢求，很難實(shí)現(xiàn)。

除了上面說(shuō)過(guò)的第一類(lèi)設(shè)施是必需的之外，每個(gè)家庭的情況對(duì)配套設(shè)施的需求是不完全一致的，考慮可以有所側(cè)重。

1.銀行、郵局、超市、餐館等生活必需設(shè)施

這些設(shè)施對(duì)于現(xiàn)在的城市生活來(lái)說(shuō)基本是必需的。對(duì)于這些配套設(shè)施，衡量的因素其實(shí)主要不取決于開(kāi)發(fā)商的承諾，而是要考慮樓盤(pán)的規(guī)模、所處的位置、小區(qū)入口、交通條件等這些客觀因素，因?yàn)檫@些設(shè)施都屬于盈利性的，相關(guān)機(jī)構(gòu)在開(kāi)辦的時(shí)候主要考慮的是客觀條件。比如：超市的選址會(huì)考慮地理位置、人口密度、居民收入、交通、消費(fèi)水平和租金。郵局的配置按照有關(guān)規(guī)定，居民區(qū)在7000人以上配所，l萬(wàn)戶（3萬(wàn)人）以上配局。銀行的設(shè)立考慮因素會(huì)更廣一些，一般不會(huì)在每個(gè)小區(qū)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，而是會(huì)綜合考慮周邊的狀況來(lái)選址。因此，這些具有盈利性的配套設(shè)施，購(gòu)房者可以通過(guò)這些客觀因素來(lái)判斷，也就是說(shuō)，具備這些因素，開(kāi)發(fā)商即使沒(méi)有承諾也會(huì)有。總之，如果小區(qū)的基礎(chǔ)條件好，其他生活配套設(shè)施也會(huì)跟著好，如果基礎(chǔ)條件不好，其他方面也很難保障。

2.教育設(shè)施

教育設(shè)施對(duì)于現(xiàn)代家庭越來(lái)越重要，近幾年，樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)打教育牌的越來(lái)越多，方式有：開(kāi)發(fā)商與鄰近的學(xué)校簽訂協(xié)議，購(gòu)房者的子女可以入讀或者以某種優(yōu)惠條件入讀，所謂的“名樓+名?！钡哪Ｊ?；聯(lián)合辦學(xué)，開(kāi)發(fā)商與學(xué)校聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)建分校；開(kāi)發(fā)商自己辦學(xué)，師資上與學(xué)校合作，等等。對(duì)于教育設(shè)施，購(gòu)房者的考慮應(yīng)該是：（1）周邊的公共教育系統(tǒng)如何；（2）距離的遠(yuǎn)近和交通情況；（3）開(kāi)發(fā)商承諾的小區(qū)教育設(shè)施以及相關(guān)優(yōu)惠條件的可行性如何，是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可；（4）周邊有沒(méi)有可替換的教育設(shè)施。

3.醫(yī)療設(shè)施

這一塊對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)非常重要。但目前的小區(qū)在醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)上還很薄弱，大部分的樓盤(pán)不會(huì)單獨(dú)來(lái)構(gòu)建這套設(shè)施。這其實(shí)不取決于開(kāi)發(fā)商，而與國(guó)家的醫(yī)療衛(wèi)生體制有關(guān)。在英美國(guó)家，社區(qū)醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)是國(guó)家醫(yī)療體系的一個(gè)重要部分，我們國(guó)家目前的醫(yī)療資源分配還達(dá)不到這種程度，因此這方面不能指望開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者還是要主要考慮周邊的公共醫(yī)療系統(tǒng)和交通情況，小區(qū)內(nèi)能有基礎(chǔ)性的醫(yī)療設(shè)施就可以基本滿足了。

4.文化體育設(shè)施

這一塊主要包括非收費(fèi)的開(kāi)放性設(shè)施和收費(fèi)設(shè)施，主要是會(huì)所。現(xiàn)在一般的小區(qū)都會(huì)有開(kāi)放性的非收費(fèi)體育健身設(shè)施，這方面的問(wèn)題主要是日常維護(hù)，與物業(yè)管理的關(guān)系比較大。問(wèn)題比較多的是會(huì)所。會(huì)所建設(shè)在這幾年的房產(chǎn)市場(chǎng)中越來(lái)越重要，但引發(fā)的問(wèn)題也越來(lái)越突出，主要集中在：

（1）會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

會(huì)所的產(chǎn)權(quán)界定問(wèn)題在近年來(lái)很突出，北京、深圳等城市都有大規(guī)模的集體訴訟，處理結(jié)果也很不一致。目前各方說(shuō)法不一，比較而言，具有操作性的意見(jiàn)是：業(yè)主購(gòu)房時(shí)如果公攤面積已攤了會(huì)所面積的，那么會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。如果公攤面積沒(méi)有攤會(huì)所面積的，且開(kāi)發(fā)商能夠出具小區(qū)會(huì)所建筑面積的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商具有會(huì)所的產(chǎn)權(quán)。因此，我們目前有把握的建議只能是在購(gòu)房時(shí)一定要與開(kāi)發(fā)商明確公攤面積的具體所指，如果會(huì)所納入了公攤面積，那么產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是比較容易界定為全體業(yè)主共有的，由此，全體業(yè)主可以委托業(yè)主委員會(huì)行使產(chǎn)權(quán)，以此來(lái)保障業(yè)主的利益。

（2）會(huì)所的運(yùn)營(yíng)以及費(fèi)用問(wèn)題

當(dāng)會(huì)所屬于全體業(yè)主共有的時(shí)候，會(huì)所的運(yùn)營(yíng)實(shí)際應(yīng)該由全體業(yè)主來(lái)共同決定。但實(shí)踐中會(huì)所的運(yùn)營(yíng)一般是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的，而物業(yè)公司一般與開(kāi)發(fā)商具有某種關(guān)系，這些關(guān)系是通過(guò)合同來(lái)確定的。但拋開(kāi)所有這些關(guān)系不講，會(huì)所的長(zhǎng)期持續(xù)運(yùn)營(yíng)必須靠一種盈利性模式來(lái)支撐，所以長(zhǎng)期的免費(fèi)享用是不可能的，這一點(diǎn)購(gòu)房者要清楚。其次，會(huì)所的運(yùn)營(yíng)與小區(qū)內(nèi)的整體消費(fèi)能力是相關(guān)的，當(dāng)小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)能力差別很大時(shí)，容易產(chǎn)生矛盾。所以當(dāng)你考慮小區(qū)會(huì)所的時(shí)候，你應(yīng)該與小區(qū)的居民定位掛起鉤來(lái)，這一點(diǎn)可以廣而闊之，也就是在選擇樓盤(pán)時(shí)，盡量選擇那些居民定位與你自身情況比較一致的樓盤(pán)，大家條件差不多，就容易和諧相處，也容易達(dá)成一致性的意見(jiàn)，有了這種一致意見(jiàn)，一些公用設(shè)施就好管理，對(duì)物業(yè)公司也能發(fā)揮更好的效應(yīng)。