物業(yè)管理條例注解與配套（第六版）

適用導引1

物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條【立法宗旨】

第二條【物業(yè)管理定義】

1. 物業(yè)管理基本內容包括哪些方面？

第三條【選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式】

2. 如何具體理解物業(yè)管理活動實行市場競爭機制所應當遵循的公開、公正、公平原則？

第四條【物業(yè)管理發(fā)展的途徑】

第五條【物業(yè)管理的監(jiān)管機關】

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條【業(yè)主定義及權利】

3. 我國業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的基本內容是什么？

4. 業(yè)主行使知情權是否應當受到法律保護？

第七條【業(yè)主的義務】

5. 業(yè)主在物業(yè)管理活動中具體應當履行哪些義務？

6. 業(yè)主對共有部分可否以放棄權利為由不履行義務？

7. 如何分配共有部分在物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理期間所產(chǎn)生的收益？

第八條【業(yè)主大會代表業(yè)主合法權益】

第九條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分】

第十條【業(yè)主大會成立方式】

8. 什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

9. 首次業(yè)主大會應如何召開？

第十一條【業(yè)主共同決定事項】

第十二條【業(yè)主大會會議的召開方式及決定】

10. 業(yè)主參加業(yè)主大會有哪些方式？

第十三條【業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式】

11. 業(yè)主大會臨時會議如何召開？

第十四條【業(yè)主大會會議的通知及記錄】

第十五條【業(yè)主委員會的性質和職責】

12. 業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格？

13. 業(yè)主委員會的訴訟權利能力范圍問題？

第十六條【業(yè)主委員會的登記備案制度及其成員資格】

14. 業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備案，其與物業(yè)公司簽訂的合同是否有效？

15. 欠費的業(yè)主能參選業(yè)主委員會委員嗎？

16. 欠費業(yè)主適合擔任業(yè)主委員會委員嗎？

第十七條【管理規(guī)約】

17. 管理規(guī)約如何通過與修改？

18. 業(yè)主違反規(guī)約需要承擔什么責任？

第十八條【業(yè)主大會議事規(guī)則】

第十九條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責限制】

19. 業(yè)主委員會能否從事經(jīng)營活動？

第二十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會與相關單位的關系】

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條【前期物業(yè)服務合同】

第二十二條【臨時管理規(guī)約】

第二十三條【關于對臨時管理規(guī)約的說明義務以及承諾遵守的義務】

第二十四條【前期物業(yè)管理招投標】

20. 物業(yè)管理招投標應當注意哪些問題？

21. 前期物業(yè)管理招投標有哪些方式？

22. 是否所有的物業(yè)服務企業(yè)的選聘都須采取招投標的方式？

第二十五條【買賣合同內容包含前期物業(yè)服務合同內容】

23. 前期物業(yè)管理有哪些內容？

24. 業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)服務合同的內容？

第二十六條【前期物業(yè)服務合同期限】

第二十七條【建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)】

25. 開發(fā)商將一層住宅的窗前綠地歸屬于購買一層住宅的區(qū)分所有人使用的做法是否合法？

26. 開發(fā)商能否公開售賣停車位？

第二十八條【共用物業(yè)的承接驗收】

第二十九條【物業(yè)承接驗收時應移交的資料】

第 三 十 條【物業(yè)管理用房】

27. 物業(yè)管理用房是由開發(fā)商配置嗎？

28. 無權處分人轉讓物業(yè)管理用房的，業(yè)主委員會是否有資格提起訴訟要求確認轉讓無效？

第三十一條【建設單位的物業(yè)保修責任】

29. 如何確定建設單位的保修期限？

30. 建筑工程的保修范圍包括哪些？

31. 建筑工程有質量缺陷，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間的責任如何界定？

第四章物業(yè)管理服務

第三十二條【物業(yè)管理企業(yè)的性質】

第三十三條【物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理】

32. 業(yè)主可以拒絕小區(qū)的統(tǒng)一物業(yè)管理嗎？

第三十四條【物業(yè)服務合同】

33. 物業(yè)服務合同有哪些特征？

34. 物業(yè)服務合同的另一方當事人是業(yè)主大會，還是業(yè)主委員會，或者是業(yè)主？

第三十五條【物業(yè)服務企業(yè)的義務和責任】

第三十六條【物業(yè)驗收和資料移交】

35. 物業(yè)的接管驗收應包括哪些內容？

第三十七條【物業(yè)管理用房所有權屬和用途】

36. 物業(yè)管理中心能設小賣部嗎？

第三十八條【合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的義務】

37. 導致物業(yè)合同終止的情形有哪些？

38. 原物業(yè)公司撤出后鎖上了物業(yè)管理用房，該如何解決？

第三十九條【專項服務業(yè)務的轉委托】

第 四 十 條【物業(yè)服務收費】

39. 物業(yè)服務收費明碼標價包括哪些內容？

40. 物業(yè)服務收費辦法如何確定？

第四十一條【物業(yè)服務費交納】

41. 業(yè)主在小區(qū)內丟失財物，能否因此拒交物業(yè)費？

42. 暫時沒有入住，是否仍應交納物業(yè)費？

43. 已實際居住但未獲得產(chǎn)權之前，是否應當支付物業(yè)服務費？

44. 承租人是否要交納物業(yè)服務費用？

45. 開發(fā)商是否應當為閑置房屋交納物業(yè)服務費？

第四十二條【物業(yè)服務收費監(jiān)督】

46. 物業(yè)服務收費監(jiān)督是如何實現(xiàn)的？

第四十三條【業(yè)主特約服務】

47. 物業(yè)公司幫助業(yè)主出租房屋,是否可以收取中介費用？

第四十四條【公用事業(yè)單位收費】

48. 物業(yè)公司以入住率不符合約定為由而不予供暖怎么辦？

第四十五條【對違法行為的制止、報告】

49. 業(yè)主改變住房用途，物業(yè)公司可以干涉嗎？

50. 建筑垃圾致人損害，物業(yè)公司是否需承擔責任？

第四十六條【物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務及保安人員的職責】

51. 物業(yè)消防管理通常包括哪些方面？

52. 小區(qū)治安管理通常包括哪些內容？

53. 物業(yè)公司是否要為用人不當承擔責任？

第四十七條【物業(yè)使用人的權利義務】

54. 物業(yè)使用人違約，業(yè)主要承擔責任嗎？

第四十八條【關于物業(yè)管理的投訴】

55. 關于物業(yè)管理投訴的種類有哪些？

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十九條【改變公共建筑及共用設施用途的程序】

56. 改變公共建筑及共用設施用途應采用什么程序？

57. 業(yè)主能否在消防疏散樓梯內堆放雜物？

第 五 十 條【公共道路、場地的占用、挖掘】

58. 物業(yè)服務企業(yè)是否有權拆除業(yè)主擅自占用的道路、場地上的建筑？

第五十一條【公用事業(yè)設施維護責任】

第五十二條【關于房屋裝飾、裝修的告知義務】

59. 業(yè)主在自己家里裝修也要經(jīng)過物業(yè)公司同意嗎？

60. 物業(yè)服務企業(yè)是否應加強裝飾裝修活動現(xiàn)場的巡查檢查？

第五十三條【專項維修資金】

61. 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)維修基金的使用不符合法定使用范圍，是否應當返還？

62. 被挪用的物業(yè)維修基金應當返還給誰？

63. 業(yè)主拒絕交納專項維修資金，能否以訴訟時效提出抗辯？

第五十四條【對共用部位、共用設備設施經(jīng)營的收益】

64. 利用共用部位、共用設施設備進行商業(yè)經(jīng)營所獲得的利益歸誰所有，如何利用？

65. 在小區(qū)內發(fā)布廣告由誰決定？其收益歸誰？

66. 物業(yè)服務企業(yè)在沒有經(jīng)過業(yè)主委員會同意的前提下，能否將物業(yè)的共用設施出租？

第五十五條【責任人的維修養(yǎng)護義務】

67. “責任人”主要包括哪些情況？

68. 對于裝修不當造成的房屋漏水應當由責任人還是物業(yè)服務企業(yè)承擔責任？

第六章法 律 責 任

第五十六條【建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的責任】

69. 建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的責任有哪些？

70. 涉及違法選聘的物業(yè)服務合同的效力如何？由此造成的損失由誰負責賠償？

第五十七條【建設單位擅自處分共用部位的責任】

71. 什么是擅自處分？

第五十八條【拒不移交資料的行政責任】

72. 承擔本條規(guī)定的行政責任的主體有哪些？具體包括哪些違法行為？

73. 違反移交資料義務的行政處罰措施有哪些？

74. 本條規(guī)定中的侵權人應否承擔民事責任？

第五十九條【違反委托管理限制的責任】

第 六 十 條【挪用專項維修資金的責任】

75. 挪用專項維修資金有哪些主體？

76. 在發(fā)生挪用行為以后，具體的處罰措施有哪些？

77. 挪用專項維修資金的行為會承擔刑事法律責任嗎？

第六十一條【建設單位不配置物業(yè)管理用房的責任】

第六十二條【擅自改變物業(yè)管理用房的用途的責任】

78. 物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自將物業(yè)管理用房出租應當承擔何種責任？

第六十三條【擅自行為的責任】

第六十四條【逾期不交納物業(yè)服務費的責任】

79. 物業(yè)管理費糾紛有哪些解決方式？

第六十五條【業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的責任】

80. 業(yè)主違法行為的性質嚴重，觸犯了刑法的，應如何處理？

81. 如果業(yè)主違法情節(jié)較為嚴重，但尚不構成犯罪的，應如何處理？

82. 業(yè)主的哪些行政違法行為需要承擔行政法律責任？

第六十六條【公務人員違法行為的責任】

83. 某小區(qū)業(yè)主就該小區(qū)開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)公司和進行物業(yè)管理的某物業(yè)公司未按有關規(guī)定向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理資料，以及某物業(yè)公司無資質進行物業(yè)管理活動等問題，先后向該小區(qū)所在地的區(qū)房管局進行投訴，要求該區(qū)房管局對上述問題進行調查處理。對于該問題，該區(qū)房管局一直未予答復處理。房管局對于其行政不作為行為是否應當承擔責任？

第七章附則

第六十七條【施行時間】

配 套 法 規(guī)

中華人民共和國民法典(節(jié)錄)

（2020年5月28日）

最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋

（2020年12月29日）

建設部辦公廳關于對《物業(yè)管理條例》有關條款理解適用問題的批復

（2003年10月17日）

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

（2009年12月1日）

最高人民法院關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函

（2005年8月15日）

中華人民共和國招標投標法(節(jié)錄)

（2017年12月27日）

前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法

（2003年6月26日）

物業(yè)承接查驗辦法

（2010年10月14日）

物業(yè)服務收費管理辦法

（2003年11月13日）

物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定

（2004年7月19日）

物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）

（2007年9月10日）

保安服務管理條例

（2022年3月29日）

公安機關實施保安服務管理條例辦法

（2016年1月14日）

公安機關執(zhí)行保安服務管理條例若干問題的解釋

（2010年9月16日）

最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋

（2020年12月29日）

房屋建筑工程質量保修辦法

（2000年6月30日）

住宅專項維修資金管理辦法

（2007年12月4日）

中央國家機關住宅專項維修資金管理辦法

（2008年11月22日）

住宅室內裝飾裝修管理辦法

（2011年1月26日）

實 用 附 錄

前期物業(yè)服務合同（示范文本）

(2004年9月6日)

業(yè)主臨時公約(示范文本)

(2004年9月6日)

業(yè)主及業(yè)主大會規(guī)程表