總的來(lái)說(shuō)，在出售這類生意的時(shí)候都會(huì)有一些總體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然了，具體情況各有不同，所以相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)也存在著差別。

當(dāng)然了，所有?易的原因各不相同，價(jià)錢也差別很大。在同行當(dāng)中就流傳著這么一個(gè)便利店的故事——這家店主非常聰明，他準(zhǔn)備通過現(xiàn)金流之外的因素幫他達(dá)到銷售的目的。所以，每當(dāng)有感興趣的買家來(lái)實(shí)地看店的時(shí)候，這個(gè)店主都會(huì)把屋子四處倒?jié)M垃圾，還把洗手間弄得亂七八糟的，給人一種臟亂差的印象。當(dāng)買家來(lái)參觀的時(shí)候，店主就會(huì)帶著他四處看看，并告訴買家：“只要改善運(yùn)營(yíng)，這家店的銷售額和利潤(rùn)就會(huì)有很大的增長(zhǎng)空間?！边€有一個(gè)較常見的提升現(xiàn)金流的方法，就是店主把自己的工資、費(fèi)用和補(bǔ)貼等加回到現(xiàn)金流當(dāng)中來(lái)，以提升賬面的現(xiàn)金流?？傊?，店主會(huì)想盡?切辦法讓自己的現(xiàn)金流和報(bào)表顯得更加好看。不過，聰明的買家和賣家會(huì)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)金流，從而得出更客觀、更具比較價(jià)值的數(shù)據(jù)來(lái)確定最終的售價(jià)。

我和羅伯特?普利將夏威夷島上的漢堡王餐廳賣了個(gè)高價(jià)（店面一年的銷售額），這可非常罕見。不過，我們的店開在美麗的夏威夷，管理和地段都沒的說(shuō)，顧客對(duì)我們的店也是趨之若鶩。我們大體上分析了一下，就決定將它賣掉。因?yàn)槲乙渤鍪圻^很多業(yè)績(jī)良好的餐廳，不過像這樣賣出一年銷售額高價(jià)的情況我還從來(lái)沒見過。

要說(shuō)到尚未開發(fā)的空地出售，主要就看你有多貪心了。多高的盈利你才覺得滿足？對(duì)于空地來(lái)說(shuō)，并沒有太多的經(jīng)驗(yàn)可講。你需要判斷出售、持有或是自行開發(fā)究竟哪條路可以為你帶來(lái)最大的利潤(rùn)。當(dāng)然了，那些決定出售的業(yè)主大都是因?yàn)樽陨聿痪邆淅^續(xù)開發(fā)的能力。在這種情況下，你的決定似乎也不是一件很困難的事。

我就有過失敗的出售經(jīng)歷，其中最難忘的莫過于過早地賣出了夏威夷的民宅。就在我賣出之后一兩年里，房屋的價(jià)格上漲了1倍之多。當(dāng)時(shí)，美國(guó)的大部分地方房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了迅速的上漲。我和其他很多的賣家都錯(cuò)誤地估計(jì)了局勢(shì)，錯(cuò)過了這一波上漲的行情。

當(dāng)然，錯(cuò)過了市場(chǎng)的高點(diǎn)，沒能及?出手也是讓人痛苦的事兒。不僅如此，我們還經(jīng)歷過在市場(chǎng)下跌的過程中由持有策略帶來(lái)的嚴(yán)重?fù)p失。

與此同時(shí)，除了價(jià)格之外，還有其他的一些因素也在影響著房地產(chǎn)的買賣策略。比如說(shuō)，我們的精力有限，所以有時(shí)你會(huì)把那些難以打理周全的房產(chǎn)賣掉。有時(shí)，市政府會(huì)提出一些新的規(guī)劃，而這些新的規(guī)劃措施對(duì)你的業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生積極或消極的影響。還有些時(shí)候，為了避免公司的骨干跳槽，你還需要通過員工持股的方式留住他們。總之，在作出每一個(gè)決定之前，你都需要像制訂建造或收購(gòu)計(jì)劃一樣，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況進(jìn)行分析。