房地產(chǎn)投資，從算術(shù)開始

從房地產(chǎn)最簡單的算術(shù)開始，對我事業(yè)的成功起到了極大的幫助作用。一英畝地相當(dāng)于43 560平方英尺，而一平方英?又等于640英畝。這樣一來，與之伴隨的土地使用和估價情況就變得多種多樣了。按常理來說，商業(yè)地產(chǎn)是要比民用地產(chǎn)的使用率要高的。在規(guī)劃階段，開發(fā)商在購買土地之前都會先研究市場需求，并根據(jù)土地自身的情況選擇合適的用途并盡可能地進(jìn)行最合理的規(guī)劃。以我自己的經(jīng)驗來說，規(guī)劃階段要做的就是分析市場信息，并努力使土地規(guī)劃最大限度地契合市場的需求。就像之前所說的，先做做算術(shù)。

下面是一個非常簡單的例子，說的就是如何大塊地按“英畝”買進(jìn)土地，然后小塊地按照“平方英尺”賣出。通常來說，土地所有人都會大片地賣出尚未規(guī)劃的非核心區(qū)土地，并按“英畝”為計價單位進(jìn)行出售。而在市區(qū)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)及住宅樓的用地則是按照“平方英尺”為計價單位的。這的確很方便。因為你通過簡易的計算就能知道自己花了多少錢買地，最終銷售所得是多少，并能很快地算出利潤有多大。這對買家和賣家都很方便。這跟我們都用“英寸”來描述腳的大小是一回事兒。你肯定不會說某人的腳是0.25英尺吧！我們會說他的腳是3英寸。這樣一來，大家理解起來也方便很多。因為對于終端的買家來說，小的度量衡更容易幫他們了解產(chǎn)品的大小。這也就像人們都用“盎司”而不是“磅”來描述黃金的重量一樣?就像人們說到“今天的晚些時候”，這就不是一個具體的標(biāo)準(zhǔn)，而只是一種模糊的說法了。

整買散賣，地盡其用

這個例子也許能幫你從另一個角度發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大價值。

如果你買10英畝的土地，每畝售價5萬美元，那么總價就是50萬美元（這塊地的原規(guī)劃是建造10所獨院住宅）。

如果你得到了重新規(guī)劃的批文，可以將它變更為單元樓的建設(shè)項目，假設(shè)設(shè)計容量為250戶，每戶就按1萬美元來算，這片土地的價值就一下子變成了250萬美元。

算下來，每平方英尺也才5.75美元（1英畝=43 560平方英尺，43 560×5.74×10?250萬美元）。

上面說過了，這片土地的初始規(guī)劃是建造獨院住宅的。所以，想要實現(xiàn)地價5倍的增值，就需要向相關(guān)部門申請土地用途的重新規(guī)劃。

我做過的項目非常多，從公園到大型社區(qū)無所不含。我從中學(xué)到最多的就是如何規(guī)劃土地，做好劃分和安排，使項目呈現(xiàn)出預(yù)期的效果。居民區(qū)的建設(shè)就必須考慮到小商店、餐館、藥店等生活必需的配套設(shè)施。這也就意味著不做周全考慮而一味地追求項目的高容積率和高回報是不合理的。你肯定見過那些規(guī)劃得不合理的建筑。規(guī)劃科學(xué)的房屋看上去和用起來都很舒服。我的好友，喬?比爾，就曾經(jīng)挨家挨戶地去詢問當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?，并就?guī)劃問題虛心地聽取鄰居們的建議。如果你這樣去做，認(rèn)真傾聽鄰居們的意見并根據(jù)反饋修改自己的規(guī)劃方案，那可真是太好了。在項目的不斷進(jìn)展中，你會發(fā)現(xiàn)你買來的土地一點都沒有浪費，真正做到了物盡其用。

給你講一個我自己的故事吧！幾年之前我參與了一個郵局用地的銷售項目。買家想要一份環(huán)境測評報告以確定周圍不存在有毒有害物質(zhì)。這很正常。但就在我和我的合伙人進(jìn)行盡職調(diào)查的過程中，我們發(fā)現(xiàn)了一個環(huán)境方面的問題。我們找來了專業(yè)人員，帶來了檢測用挖掘機(jī)對這片區(qū)域進(jìn)行測試。在測試過程中，我們發(fā)現(xiàn)了一個大問題：土壤內(nèi)含有柴油。我們覺得這也太不可思議了。所以，我們又重新進(jìn)行了測試，結(jié)果還是一模一樣。這棟房子之前是做什么用的，怎么弄得土里都有柴油？帶著滿腦子的疑惑，我們決定先實地考察一下。多虧我們走了這一步。當(dāng)我們走過測試人員的挖掘機(jī)時，我們發(fā)現(xiàn)它在漏油。經(jīng)過比對，它與土壤內(nèi)檢測出來的柴油類型完全相符。我們換了一臺新的挖掘機(jī)再次檢測，結(jié)果就變得正常了。到工地去走一走還是很有用的。所謂“動手”二字不僅僅是要求你會讀報告，還得要你去做實地的觀察。