到2007年必須完成8%資本充足率的硬指標(biāo)，使得國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行過去依靠信貸資產(chǎn)擴(kuò)張的道路行不通了，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)權(quán)重越大消耗的資本肯定也越多。同時(shí)，利率市場(chǎng)化和匯率改革后，銀行利差收入逐漸收窄，過去靠吃利差的模式被打破，銀行面臨尋找新收入來(lái)源的難題。中國(guó)的銀行正在經(jīng)歷一場(chǎng)巨大的變化，對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、傳統(tǒng)模式將產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響，這場(chǎng)變革對(duì)每個(gè)銀行來(lái)說(shuō)都生死攸關(guān)。

這種局面讓馬蔚華焦慮不已。上世紀(jì)80年代到90年代，美國(guó)的銀行業(yè)也經(jīng)歷過同樣的過程。當(dāng)時(shí)美國(guó)資本市場(chǎng)的快速發(fā)展為美國(guó)的商業(yè)銀行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，不得不面對(duì)脫媒的挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)只有花旗銀行等為數(shù)不多的銀行及時(shí)進(jìn)行了綜合經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，隨之而來(lái)的就是1500多家銀行出現(xiàn)了問題，290家銀行倒閉。

而現(xiàn)在，同樣的局面已經(jīng)開始在中國(guó)出現(xiàn)，中國(guó)的商業(yè)銀行正面臨無(wú)利可圖的局面。無(wú)所不在的互聯(lián)網(wǎng)讓西方的消費(fèi)觀念迅速影響著中國(guó)人的理念。中國(guó)百姓的個(gè)人的金融需求正變得越來(lái)越多元化，這也讓傳統(tǒng)的銀行業(yè)開始不適應(yīng)客戶和市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求。

房地產(chǎn)：金礦還是陷阱

近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)火爆，銀行間的房貸競(jìng)爭(zhēng)已呈白熱化趨勢(shì)。而房貸也是零售業(yè)務(wù)的重要組成部分。對(duì)很多普通百姓來(lái)說(shuō)，“貸款買房子”是他們唯一從銀行借錢的經(jīng)歷。而中國(guó)人普遍重視買房置業(yè)的觀念和按時(shí)還款的良好信譽(yù)，使得房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款成為銀行的穩(wěn)定生財(cái)途徑。當(dāng)然，這是在危機(jī)沒有爆發(fā)的情況下，畢竟海南地產(chǎn)泡沫破滅的年代并不遙遠(yuǎn)。

隨著房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)蓬勃發(fā)展，開工樓盤越來(lái)越多，銀行貸給開發(fā)商的資金也越來(lái)越大。由于房貸規(guī)模巨大，事關(guān)銀行市場(chǎng)份額甚至自身安危，因此各家銀行紛紛推出新業(yè)務(wù)以吸引個(gè)人貸款，通過爭(zhēng)搶個(gè)人貸款來(lái)降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，房屋按揭貸款在我國(guó)是被列為優(yōu)質(zhì)貸款的范圍，這塊業(yè)務(wù)也成為銀行間爭(zhēng)搶的一塊“肥肉”。就是說(shuō)，貸款買房的個(gè)人越多，房地產(chǎn)開發(fā)商就越安全，銀行貸給開發(fā)商的款也越安全。

如果是一筆面向中小企業(yè)的50萬(wàn)元的流動(dòng)資金貸款，雖然貸款利息可以向上浮動(dòng)一些，但是仍然要涉及一系列管理費(fèi)用，并且涉及反復(fù)的放款回款，在抵押品上可供選擇的也不多，銀行畢竟不是當(dāng)鋪，并不擅長(zhǎng)處理抵押品。

如果是一筆50萬(wàn)元30年期的住房按揭貸款，銀行自放款后第二個(gè)月起就能獲得平均的利息收益。在現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，城市白領(lǐng)違約成本越來(lái)越高，銀行實(shí)際上是獲得雙重保障。

招行憑借自己良好的口碑和客戶資源積累，在2005年以來(lái)的地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)中獲利頗豐，招行的優(yōu)勢(shì)在于不管貸款年限是多少年，均按３年浮動(dòng)利率計(jì)算，且隨時(shí)都可以提前還款和縮短還款年限，沒有違約責(zé)任，十分靈活。招行的放貸業(yè)務(wù)對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)是最優(yōu)惠和靈活的，至2007年3月，招行個(gè)人貸款余額首次超過1000億元，該規(guī)模僅次于工、農(nóng)、中、建四大商業(yè)銀行，在股份制商業(yè)銀行中獨(dú)占鰲頭。

2005年5月，招行率先向市場(chǎng)推出了個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)。該產(chǎn)品具有一次授信、長(zhǎng)期使用，循環(huán)授信、隨時(shí)使用、擔(dān)保不變的特點(diǎn)，貸款人可以隨貸隨還，額度內(nèi)的貸款不限于個(gè)人住房貸款，還包括汽車消費(fèi)貸款、裝修貸款和助學(xué)貸款及其他消費(fèi)貸款。

2006年，招行推出國(guó)內(nèi)銀行首個(gè)固定利率住房貸款業(yè)務(wù)以及入住還款法業(yè)務(wù)，并率先推出了理財(cái)型個(gè)人房貸產(chǎn)品“隨借隨還”業(yè)務(wù)，不僅提供了最便捷的借款和還款途徑，而且使貸款成為家庭理財(cái)?shù)暮诵墓ぞ摺?/p>

2007年，招商銀行結(jié)合客戶需要又推出“自主月供”產(chǎn)品，客戶可以選擇低利率、低月供的優(yōu)惠貸款。為力爭(zhēng)保證客戶的資金安全，推出“二手樓交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)”，保證買賣雙方的資金安全。

深圳樓市瘋漲時(shí)期，很多炒家鉆了銀行對(duì)房貸借款人審查不嚴(yán)的漏洞，利用提高房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格的方式，不用交一分錢首期款就把貸款從銀行貸出來(lái)，再進(jìn)行炒樓。雖然某些銀行對(duì)這種情況知情，但是為了發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)而表示默許。房?jī)r(jià)跌破他們的買入價(jià)格后，炒家就會(huì)停止供樓，反正首期款的風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁給了銀行，自己沒什么損失。虛假購(gòu)房套取銀行貸款變得較為普遍，而且有的銀行為了一時(shí)的業(yè)績(jī)數(shù)字也不做深究，甚至參與其中。

2006年9月，深圳國(guó)基地產(chǎn)背上了億元的巨額債務(wù)并破產(chǎn)，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)最大的破產(chǎn)案。此時(shí)，國(guó)基地產(chǎn)所屬的1133套住宅已基本售罄，但沒有一套成功辦理房產(chǎn)證。清算組為一部分業(yè)主辦理了房產(chǎn)證審核手續(xù)，除去被法院查封的住宅以外，還剩下244套住宅沒有辦理房產(chǎn)證申辦手續(xù)。這244套住宅無(wú)法辦理房產(chǎn)證申辦手續(xù)的主要原因是：在國(guó)基地產(chǎn)的賬目上沒有這些住宅的首期款支付記錄。

由于房產(chǎn)證的辦理遙遙無(wú)期，2007年10月，多名業(yè)主選擇了停止繼續(xù)供樓進(jìn)行抗議。2008年5月，深圳市招商銀行蛇口支行對(duì)其中兩名業(yè)主提起起訴，成為深圳樓市斷供第一案，被告則指控銀行參與了假按揭，在整個(gè)過程中存在監(jiān)管不嚴(yán)、違規(guī)放款等失職行為，以合法合同掩蓋非法目的。同時(shí)，銀行在放款時(shí)也沒有任何通知和本人進(jìn)行確認(rèn)。在有關(guān)“斷供潮”的傳聞流傳的時(shí)候，這使得人們對(duì)基層銀行的房貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生關(guān)注。深圳樓市的“斷供潮”傳言引發(fā)了國(guó)務(wù)院調(diào)研小組赴深圳實(shí)地調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，招商銀行制定了“總量控制、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場(chǎng)細(xì)分、區(qū)別對(duì)待”的信貸政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，主要支持全國(guó)性及區(qū)域骨干型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)投向普通商品住宅開發(fā)，重點(diǎn)支持自住型個(gè)人住房按揭貸款，強(qiáng)化個(gè)人住房按揭貸款貸前調(diào)查、專業(yè)審批、抵押登記、還款監(jiān)督等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理。多年來(lái)，招行房地產(chǎn)行業(yè)的貸款額未超過其貸款總額的5％。