國泰君安(香港)地產(chǎn)行業(yè)分析師DENNISYAO分析，“當年富力赴港IPO（首次公開募股），融資不過區(qū)區(qū)20多億元，富力的土地儲備顯然在SOHO中國之上，但那只能說IPO生不逢時。SOHO中國的上市剛剛趕上了一個好時機，潘石屹趕上內(nèi)地地產(chǎn)的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時機。撤離A股的QFII、QDII，還有港股直通車，等等?！睋?jù)悉，2007年以來內(nèi)地地產(chǎn)股赴港上市備受追捧，已形成了一個示范效應。

再次上演“雞蛋換糧票”

錢多壯膽。手里攥著還冒熱氣的148億港元，潘石屹開始四處出擊，尋找自己的“獵物”。

2007年11月6日，潘石屹和任志強兩個房地產(chǎn)大腕的手又緊緊握在了一起——剛剛上市的SOHO中國以約24億元的總代價購入原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高檔住宅項目，這兩個北京CBD核心區(qū)物業(yè)將搖身變?yōu)楣馊A路SOHO2和SOHO北京公館。這兩個項目的原東家便是北京華遠地產(chǎn)股份有限公司及其附屬公司。SOHO中國董事長潘石屹用手里的“進口雞蛋”（ 資金）換來了華遠董事長任志強手里的“糧票”（即項目）。早在2004年3月，兩人就曾上演過“雞蛋換糧票”的商業(yè)游戲——華遠將尚都項目的二、三期轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，華遠利用回籠的資金策劃其他重大收購；而潘石屹則避開招拍會環(huán)節(jié)拿到更多的項目資源。

據(jù)SOHO中國公告，光華路SOHO2坐落在SOHO中國現(xiàn)開發(fā)物業(yè)光華路SOHO對面，總建筑面積18萬平方米。光華路SOHO2項目原名民源大廈，曾一度是北京著名的“半拉子”工程。目前，項目持有方為野力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（野力公司），出資人為華遠持股99%，華遠附屬公司尚城持股1%。此次，SOHO中國將收購100%的野力公司股權(quán)，總代價約億元，先由北京國際信托以受托人身份買入55%股權(quán)，計億元。等SOHO中國成立新投資公司后，再將55%股權(quán)轉(zhuǎn)給投資公司。2009年1月10日前，買方向華遠支付剩余45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓款約億元。

另一個收購項目SOHO北京公館的開發(fā)商為北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，目前股權(quán)比例為華遠占，華遠附屬公司首旅公司持股。項目為建筑面積萬平方米的豪華住宅建筑，建成后包括220個高檔公寓單元，預售時間為2008年初。SOHO中國收購該項目的總代價約億元。付款方式類似光華路SOHO2，以信托方式先行收購部分股權(quán)，再由新成立的投資公司受讓并繼續(xù)收購剩余股份。

而對于SOHO中國此次精心布置的分批次收購流程，分析人士指出，SOHO中國此舉有助于將收購資金分批次劃出，以解一次性支付的壓力。另外也給原項目公司理順股權(quán)關(guān)系提供了時間。

潘石屹的軟肋

潘石屹最大的軟肋是什么？自然是公司稀少的土地儲備量。

與其他房地產(chǎn)上市公司的土地儲備量相比較，SOHO中國堪稱“囊中羞澀”。根據(jù)這些上市公司中期業(yè)績報告顯示，截至2007年7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米，而另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。

但潘石屹最大的優(yōu)點，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產(chǎn)開發(fā)不同，SOHO中國定位于成為行業(yè)領(lǐng)先的商用物業(yè)發(fā)展商，與香港大型物業(yè)發(fā)展商太古（）有些類似。上市前后，SOHO中國已在北京CBD核心地帶共計開發(fā)面積超過155萬平米的項目，已經(jīng)完成和正在建設(shè)的項目包括：“SOHO現(xiàn)代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路SOHO”；同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發(fā)建設(shè)了全球知名前衛(wèi)的建筑項目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。正在開發(fā)的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南側(cè)，建筑面積47萬平方米，是其在當時開發(fā)金額最大的綜合項目。