2001~2003年韓國房地產(chǎn)價格暴漲，引發(fā)了全國人民的興趣。大型書店的財經(jīng)與管理書籍銷售排行榜前幾名總是被房地產(chǎn)書籍盤據(jù)。包括這一波房價急漲，大韓民國創(chuàng)建以來，總共出現(xiàn)四波房地產(chǎn)熱潮。2001年出版的《現(xiàn)在進行式--房價第五波》，可以說將大韓民國開國后所有的房地產(chǎn)投機潮整理得一目了然。如同美國著名的財務(wù)顧問蘇姿·歐曼女士所指出的，真正有益的投資書籍"不會具體推薦某種股票或者房地產(chǎn)"，并且"會從長期投資角度給予建議，幫助讀者自己把握投資機會"?！斗績r第五波》這本書可以說簡直是完全按照蘇姿女士的原則來寫的。

　　這本書出版于2001年，當(dāng)時剛掀起房地產(chǎn)投機潮，這本書可以說完全預(yù)見了之后韓國房價暴漲的走勢。作者崔明哲在書中整理出韓國房地產(chǎn)市場的歷史，并且也從中萃取出房價暴漲期來臨的征兆，等于是一個人獨自完成了既辛苦又偉大的工作。對于想要研究和學(xué)習(xí)相關(guān)歷史的讀者，我強烈建議你們讀讀這本書。

　　韓國房地產(chǎn)的第一波，時間是從1973年到1974年。當(dāng)時越戰(zhàn)的特殊需求剛結(jié)束，經(jīng)濟陷入不景氣局面。1971年9月韓國住宅公社購入漢江邊的土地，建設(shè)了現(xiàn)在的盤浦住宅小區(qū)。當(dāng)時是以"南首爾住宅"的名義推出，但因為景氣差，所以賣得并不好。當(dāng)時的批售價格，以中間價格帶為基準(zhǔn)，是5萬韓元/平方米。當(dāng)住宅公社發(fā)現(xiàn)沒什么人參與批售，馬上將名稱改為盤浦住宅，價格驟減一半，并且允許分期付款，將頭期款壓低，可說是將入住條件放寬不少。

　　當(dāng)時由于經(jīng)濟陷入不景氣的泥沼，韓國政府決定執(zhí)行"景氣翻揚政策"。首先連續(xù)放寬抑制房地產(chǎn)投機的法令，并采取了"私人放款凍結(jié)"的特殊措施。所謂私人放款凍結(jié)，并不是針對公司在金融市場制度內(nèi)借到的錢，而是針對在首爾明洞等地的私人放款市場以高利借來的資金，將其強制凍結(jié)。為了補償這些私人放款業(yè)者，政府開放讓這些人成立"共同信用金庫"（現(xiàn)已改制為共同儲蓄銀行）。政府一開始推動這些強有力的景氣振興措施，股市就開始啟動了。不管什么時代，只要政府一降利率，股市一定率先啟動。

　　實物市場狀況好轉(zhuǎn)之后，從1973年起住宅市場也開始活躍，導(dǎo)火線是鋼筋價格大漲。當(dāng)時鋼筋價格一下子漲了35%，木材、水泥等建材也接二連三上漲。鋼筋價格若漲，住宅價格當(dāng)然會跟著漲。房地產(chǎn)中最先開始活躍的，就是變現(xiàn)容易的公寓或大樓住宅。當(dāng)時市場上一有新盤推出，很快就會銷售完畢。在這段期間，首爾地區(qū)具代表性的房子每平方米價格從1972年的5萬韓元，漲到1974年的12萬韓元，貴了兩倍以上。

　　但是后來，這一波房價漲勢卻被石油危機所打斷。市場第一波過去之后，住宅景氣沉滯了一段時間。1974~1976年，房屋批售價格可說是一直在原地踏步。

　　韓國房地產(chǎn)市場第二波，是從1977年到1978年底。創(chuàng)造房價第二波的主角是中東特殊需求。當(dāng)時韓國有大批勞工在中東工作，他們匯回的錢提升了韓國人的家庭所得，這時人們就有錢買房子了。第二波房價漲勢的導(dǎo)火線，是1977年7月國稅廳決定課增值稅。因為這一措施，現(xiàn)行房價在兩個月之內(nèi)暴增50%，每個人都急著要買自己的房子。

　　舊的房子價格高了，連帶也拉抬了新蓋房子的價格。這段時期人們注目的焦點就在首爾汝矣島。該地原本每平方米10.6萬韓元的房子，在一年半之后漲到每平方米33萬韓元。隨著房價上升，地價也跟著上揚。首爾明洞地價從每平方米180多萬韓元漲到300多萬韓元，江南區(qū)的住宅用地則開價30萬韓元。

　　房價第三波發(fā)生在1982~1983年。1979年中東特殊需求結(jié)束，栗山集團跳票事件緊接著發(fā)生，實物市場景氣開始快速萎縮。當(dāng)時又發(fā)生了第二次石油危機，國家經(jīng)濟陷入進退兩難的狀況。政府為拯救景氣，再度出手。當(dāng)時的張英子支票欺詐事件，使得全國金融市場凍結(jié)，所以政府用強力措施重新打開金融市場，降低利率并為市場注入源源不絕的資金。原來達到24%的年利率立刻降至8%。這時，資金就開始流入房地產(chǎn)市場了。低利政策轉(zhuǎn)變了大眾的投資心理，小型住宅與房屋租金開始上升，新住宅價格也隨之攀升。抽國宅中簽的所謂零順位賬戶，可說是個個賺大錢--額度200萬韓元的賬戶可以轉(zhuǎn)賣2500萬，額度500萬的可以賣到4000萬。

　　政府看到房價大漲，又開始推行新制度，最具代表性的例子就是指定投機過熱地區(qū)，并且改行債券競標(biāo)制度。所謂債券競標(biāo)制度是指不考慮出價高低，而是讓購買住宅債券最多的人優(yōu)先承購的制度。原本政府想通過這種方式，將新國宅的附加利潤通過債券吸收，防范投機客于未然，出售債券所得的資金則拿來建設(shè)低收入民眾的租賃住宅。但結(jié)果出乎意料，債券競標(biāo)制竟造成人們競相購買債券，反而更推升了房價。最近首爾附近的板橋新市鎮(zhèn)采用該制度，也導(dǎo)致類似的結(jié)果，拉高了板橋一帶的房價。房價第三波可說是政府的景氣振興政策催生的。

　　第四波發(fā)生在1987～1991年底。這時有所謂"三低景氣"，也就是低利率、低油價、韓元弱勢，使得房市開始活絡(luò)。在整體房價上漲前，首爾木洞與上溪洞大規(guī)模推出的住宅很多都標(biāo)售不出去。但是在三低景氣與首爾奧運需求的推動下，金融市場資金充裕，從股市又溢出到了房市。這就是資金一充裕，房價就會上漲的最好例證。這個時期的房價上漲，是從首爾江南區(qū)開始，一直擴散到全國。

　　直到房價提高至將近100萬韓元/m2，政府才開始采取對策，首先公布新市鎮(zhèn)建設(shè)計劃，接著不斷修正強化債券競標(biāo)制。1988年8月10日發(fā)布的810措施，將一家庭一戶住宅免稅的條件，修正為居住一年以上、持有三年以上并有實際居住、或者持有五年以上，一家庭兩住宅的交易稅免稅期則從兩年縮短到六個月。這反映出政府抑制房價的強大決心。

　　房價第五波發(fā)生在2001~2003年期間。這段時期的特征，就是1999年之后景氣太差，政府開始實施低利政策并增加貨幣供應(yīng)，也開始解除之前推行的各項限制。包括讓建筑業(yè)者自訂批售價格、允許預(yù)先販賣購買權(quán)，等等。

　　然而，1997年的亞洲金融風(fēng)暴造成許多建設(shè)公司跳票，兩三年間很少有新屋上市，這時房屋供需不均衡的問題開始浮現(xiàn)。市場資金泛濫、低利率、供需不均衡--所有房價上升的條件都匯聚在一起了。

　　這時的政府用盡各種手段拯救房地產(chǎn)景氣，一下子放寬太多規(guī)定，無異于火上加油。就像第四波一樣，這次的房價漲勢是從江南區(qū)先開始，擴散到新市鎮(zhèn)，之后廣布全國。而且也一樣是從變現(xiàn)性高的住宅開始漲起，然后是辦公大樓、店面，一直到土地為止。隨后，政府想盡辦法要縮減房屋交易量，其抑制房價措施包括指定投資過熱區(qū)域、加重交易稅與房屋稅、限制購買權(quán)的預(yù)先販賣等等。

　　本章到此為止，我們跟隨著崔明哲的《房價第五波》，回顧了韓國房地產(chǎn)投機熱潮的歷史，從中我們可以了解到以下幾點：

　　第一，每當(dāng)經(jīng)濟陷入不景氣，政府就會為了提振景氣而降低利率、增大貨幣供給，并放松相關(guān)的管制措施，這時就是適合投資房地產(chǎn)的時機。前述的第一、第四及第五波房價上漲，都是在這樣的情形下發(fā)生的。

　　第二，市面上的資金量非常重要。如果金融市場中充斥資金，自然會產(chǎn)生物價膨脹現(xiàn)象，繼而會拉升房地產(chǎn)價格。中東特殊需求造成油元（Oil Dollar）流入韓國，國民購買力增加帶來第三波房價大漲，三低景氣與奧運會需求也帶動了第四波房價上漲。整個社會資金充裕，就是叫你趕快購置房產(chǎn)的訊號。

　　第三，要能掌握政府政策的動向。要仔細(xì)觀察政府現(xiàn)在是要提振房地產(chǎn)景氣，還是要開始抑制。房價漲得太高，政府會使出的各種抑制手段，任何時候都差不多--不是通過強化稅制，就是指定投機過熱區(qū)域，想辦法減少交易量。房地產(chǎn)投資的賺與賠，某種程度上可以說是取決于投資人跟政府斗智的結(jié)果。

　　第四，要了解整個房地產(chǎn)市場暴漲的固定模式。例如前兩波大漲，都是從首爾精華地段江南開始，再擴散到新市鎮(zhèn)。新市鎮(zhèn)以盆唐為首開始上漲，其中又以該地中心的書硯洞和亭子洞最先起漲。席卷新市鎮(zhèn)之后，接下來就是江北舊市區(qū)跟整個首都圈了。在此之后，就會輪到店面與辦公大樓，最后才波及土地。不管是股票還是房地產(chǎn)，都一定要有抬高價格的總帥。如果說股市的總帥是三星電子等龍頭股，那么房地產(chǎn)的總帥就是江南的住宅。